รวมมิตรว่าด้วย "อยากทำโรงแรม"

รวมมิตรว่าด้วย “อยากทำโรงแรม”

อยากทำโรงแรม อยากลงทุนทำโรงแรม มีที่อยู่แล้ว มีตึกอยู่แล้ว มีบ้านอยู่แล้ว และกำลังคันไม้คันมืออยากลุกขึ้นมาทำโรงแรมเพื่อตอบโจทย์หนึ่งในเป้าหมายที่วางไว้ให้กับตนเอง ควรพิจารณาประเด็นอะไรบ้าง เรารวมคำถาม-คำตอบพร้อมคำแนะนำดี ๆ ไว้ให้แล้วที่นี่…ตามมาได้เลย

1.ทำโรงแรมต้องลงทุนเท่าไหร่

คำถามยอดฮิตตลอดกาลสำหรับคนที่สนใจอยากทำโรงแรม

สิ่งที่ #thethinkwise มักให้คำแนะนำและเตือนผู้สนใจลงทุนทำ #ธุรกิจโรงแรม และที่พักขนาดเล็กเสมอคือ “ลงทุนเท่าที่เราเต็มใจจ่ายและไม่ทำให้ตนเองและครอบครัวเดือดร้อน”

ความสามารถในการลงทุนของแต่ละคนแตกต่างกัน รูปแบบโรงแรมมีหลากหลายรูปแบบ แต่ต้องไม่ลงทุนจนเป็นการสร้างหนี้ให้กับตนเองและทำให้ครอบครัวต้องเดือดร้อน

โครงการลงทุนโฮสเทล กับบูติกโฮเต็ลย่อมแตกต่างกัน

โครงการลงทุนทำโรงแรมในเมืองหรือ City Hotel กับโรงแรมขนาดใหญ่ที่มีห้องประชุมสัมมนาก็แตกต่างกัน

ถึงแม้จะเป็นการดัดแปลงบ้านเก่า การปรับปรุงอาคารพาณิชย์เก่ามาเป็นที่พัก งบประมาณที่จะใช้ก็แตกต่างกัน

อยากยกตัวอย่างเปรียบเทียบให้เห็นข้อมูลที่เป็นข้อเท็จจริงจากวารสารของสมาคมสถาปนิกฯ ซึ่งมีข้อมูลน่าสนใจมากมายที่อยากแนะนำให้แวะเข้าไปอ่าน

ข้อมูลย้อนหลังปี 2558/2015

ค่าก่อสร้าง (Constructiion Cost) ในการปรับปรุงอาคารพาณิชย์ 2 คูหาเป็นทำเป็นโฮสเทลใช้เงิน 13.0 ล้านบาท

ค่าปรับปรุงบ้านเก่าและทำอาคารที่พักแบบบูติกโฮเต็ลขนาด 44 ห้อง ใช้เงินค่าก่อสร้างรวม 85.0 ล้านบาท

อ่านวารสารฉบับเต็มได้ที่ https://www.yumpu.com/…/read/63710868/asa-journal-04-58

2. เริ่มอยากทำโรงแรม ควรเริ่มจากตรงไหน

เริ่มอยากทำโรงแรม มีที่ทาง มีตึก มีบ้านของตนเอง จะเริ่มอย่างไร

คำถามที่ต่อเนื่องมาจาก #ทำโรงแรมต้องใช้งบเท่าไหร่ ที่ตอบคำถามไปแล้วเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา วันนี้ขอมาเล่าประสบการณ์ที่มักพบเจอเรียกว่า 80% ของคนทำโรงแรมที่มักจะเริ่มจาก #จำนวนห้องพัก ตามพื้นที่ที่มีเป็นตัวตั้งก่อนในการทำโครงการ เช่น มีตึกแถว 3 ห้อง โยนโจทย์ให้ผู้ออกแบบไปจัดพื้นที่มาว่าได้กี่ห้อง แล้วจึงนำจำนวนห้องนั้นมาสอบถามกับ #thethinkwise ว่าทำดีมั้ย ทำได้มั้ย ทำต่ออย่างไร

ถามว่า “ผิดหรือเปล่า”

คำตอบ คือ ไม่ผิด

แต่คุณสามารถเริ่มต้นโครงการอย่างรอบด้านและรอบคอบได้โดยเพิ่มคำถามต่อไปนี้ให้ตัวเองก่อนที่จะตั้งต้น ลงทุนทำโรงแรม จากจำนวนห้องพักที่จัดสรรได้บนที่ดิน หรืออาคารที่มีอยู่

1. จะทำมาขายใคร หรือ ใครเป็นลูกค้าของคุณ

2. ห้องพักและสถานที่ทั้งหมดตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าหรือเปล่า หรือ Product ของคุณตอบโจทย์ลูกค้าได้กี่เปอร์เซ็นต์ ตอบโจทย์ได้มากน้อยแค่ไหน

3. อะไรที่เป็น #ความแตกต่าง ที่จะทำให้โครงการของคุณต่างจากโรงแรมที่พักอื่นๆที่มีอยู่ในตลาด

และ

4. ภายใต้งบลงทุนที่มีเท่ากัน คุณสามารถนำเงินนั้นไปทำอย่างอื่นที่ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าหรือเปล่า

การจัดสรรพื้นที่โครงการที่ว่าด้วย Space + Structure เป็นงานของผู้ออกแบบที่มีความเชี่ยวชาญในการออกแบบพื้นที่ให้มีความน่าสนใจและตอบโจทย์สิ่งที่ลูกค้าต้องการ แต่โรงแรมมี #ลูกค้าตัวจริง คือ แขกผู้เข้าพัก และพนักงานที่ทำงานในพื้นที่ ที่ผู้ออกแบบควรให้ความสำคัญมากๆเป็นลำดับต้นๆ เพราะถ้าออกแบบมาไม่ตอบโจทย์สิ่งที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายต้องการ การสื่อสารการตลาดที่ทำออกไปก็ไม่รู้จะนำเสนออะไร ไม่รู้จะดึงจุดเด่นและความแตกต่างของที่พักมานำเสนอเพื่อสร้างจุดสนใจเรียกลูกค้าเข้ามาอย่างไร

การทำงานร่วมกันระหว่างภาคการพัฒนาธุรกิจเพื่อสร้างรายได้ให้โรงแรม กับ การออกแบบโรงแรม จึงควรทำงานร่วมกันให้มากที่สุดเพื่อให้สินค้า ซึ่งก็คือ โครงการโรงแรมที่พัก ที่ออกแบบนั้นสามารถใช้งานได้จริง และผู้ใช้งาน และผู้ใช้บริการมีความสุขกับการใช้พื้นที่ (Space) นั้นๆ

3. ควรเตรียมและจัดสรรงบประมาณ ลงทุนทำโรงแรม อย่างไร

เคยมั้ยเวลาไปติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน/ธนาคารเพื่อมา ลงทุนทำโรงแรม คุณจะเจอศัพท์แสงแปลกๆจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อซักถามตัวเลขมากมาย ซึ่งคุณก็ไม่ค่อยแน่ใจเหมือนกันว่าจะไปหาตัวเลขเหล่านั้นมาจากไหน
.
ยิ่งที่พักขนาดเล็กที่อยากทำเอง เก็บเงินจากการทำงานมาแล้วอยากลงทุนทำเอง ยิ่งไม่ต้องการความยุ่งยากอะไรมากมาย อาจต้องการเงินทุนสำรองเผื่อการก่อสร้างบานปลายเล็กน้อย (แต่โดยส่วนใหญ่มักจะบานปลายไปมากไม่ใช่เล็กน้อย) แต่เจอคำถามมากมายจนท้อ
.
ลองมาดูตัวเลข 2 ฝั่งง่าย ๆ ที่คุณควรมี ควรรวบรวม ควรประมาณการให้ได้ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

Hard Cost ได้แก่ เงินลงทุนโดยตรง (Direct Costs) หรือ การจ่ายเงินเพื่อให้ได้สิ่งใดสิ่งหนึ่งที่มองเห็นจับต้องได้ (Tangible Costs) เช่น ใช้เงินไปซื้อที่ดินมาเพื่อทำโครงการ ค่าก่อ่สร้าง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าติดตั้งระบบต่าง ๆ เป็นต้น เรียกว่าเป็นค่าใช้จ่ายโดยตรงเพื่อการทำให้โครงการเกิดขึ้น หรือค่าใช้จ่ายในการรีโนเวตโรงแรม รีโนเวตบ้านเก่ามาทำเป็นโรงแรม
.
Soft Cost ได้แก่ เงินลงทุนโดยอ้อม (Indirect Costs) หรือ เงินที่จ่ายไปกับสิ่งที่จับต้องไม่ได้ (Intangible Costs) ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเกิดขึ้นในช่วงการวางแผน การพัฒนา และการเตรียมเปิด ซึ่งบางครั้งก็มีหลายตัวเลขที่มองไม่เห็น และไม่ได้จดบันทึก
ยกตัวอย่าง Soft Cost เช่น ค่าออกแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะออกแบบโครงสร้างสถาปัตย์ ออกแบบตกแต่งภายใน ออกแบบปรับภูมิทัศน์ ออกแบบการวางงานระบบ(น้ำ ไฟฟ้า แอร์ บำบัดของเสีย) ค่าที่ปรึกษา ไปจนถึงค่าใช้จ่ายการตลาด การสร้างแบรนด์ การขายเพื่อเตรียมเปิดโรงแรม
.
และที่สำคัญ หากโครงการไหนต้องใช้เงินกู้เพื่อสนับโครงการ เจ้าดอกเบี้ย (Interest Expense) ก็จะมาอยู่ในส่วนของ Soft Cost นี่แหละ
.
เมื่อเห็นภาพตามนี้แล้ว ลองสรุปกันดูว่าคุณจะต้องใช้เงินลงทุนเบ็ดเสร็จทั้งหมดเท่าไหร่ในการทำโรงแรม ไม่ว่าจะ #ปรับปรุงอาคารพาณิชย์ มาทำ #ปรับปรุงบ้านเก่า หรือสร้างใหม่บนที่ดิน
คิดให้รอบคอบให้ถี่ถ้วนยาว ๆ ไปถึงเงินหมุนเวียนในช่วงเริ่มเปิดโรงแรมใหม่ๆใน 12 เดือนแรกด้วยนะคะ