ต้นทุนโรงแรม – ทำความเข้าใจ คำนวณให้เป็น
ต้นทุนโรงแรม มีอะไรบ้าง? เจาะลึก Cost Structure สำหรับโรงแรมขนาดเล็ก (อัปเดต 2026)
เจ้าของโรงแรมขนาดเล็กและบูติกโฮเต็ลจำนวนไม่น้อย “รู้สึก” ว่าค่าใช้จ่ายเดือนนี้สูงผิดปกติ แต่ไม่สามารถชี้ชัดได้ว่าตัวไหนคือต้นเหตุ บทความนี้เราจะแยกประเภท ต้นทุนโรงแรม ให้ครบทุกมุม ทั้งฝั่งบัญชี ฝั่งโครงการ และฝั่งปฏิบัติการ พร้อมตัวอย่างตัวเลขปี 2026
สรุปสั้นๆ — ต้นทุนโรงแรม มีอะไรบ้าง?
ต้นทุนโรงแรมแบ่งได้ 4 มุมมอง ที่ต้องเข้าใจ:
- ตามพฤติกรรม — Fixed Cost (คงที่) vs Variable Cost (ผันแปร)
- ตามช่วงโครงการ — Hard Cost / Soft Cost / Pre-opening Cost / Operating Cost
- ตามการมองเห็น — Explicit Cost (จ่ายจริง) vs Implicit Cost (โอกาสที่เสียไป)
- ตามโครงสร้างการเงิน — CapEx (ลงทุน) vs OpEx (ดำเนินงาน)
โครงสร้างต้นทุนโรงแรมไทยที่อ้างอิงจากสมาคมโรงแรมไทยคือ 30% เงินเดือนพนักงาน / 10% ค่าไฟฟ้า / 60% อื่นๆ ซึ่งใช้ได้กับโรงแรมขนาดกลาง-ใหญ่ แต่โรงแรมขนาดเล็กต้องปรับสัดส่วนตามบริบทตัวเอง
1. ต้นทุนโรงแรมแบ่งตามพฤติกรรม: Fixed vs Variable Cost
วิธีที่ตรงไปตรงมาที่สุดในการเริ่มทำความเข้าใจต้นทุน คือการแยกตามพฤติกรรมว่า “ค่าใช้จ่ายตัวนั้นเปลี่ยนตามอัตราการเข้าพัก (Occupancy) หรือไม่”
ต้นทุนคงที่ (Fixed Cost – FC)
ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในจำนวนเท่ากันทุกเดือน ไม่ว่าจะมีลูกค้ามากหรือน้อย เช่น
- เงินเดือนและสวัสดิการพนักงานประจำ
- เงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ก่อสร้าง
- ค่าเช่าที่ดิน / ค่าเช่าพื้นที่
- ค่าซอฟต์แวร์ PMS / Channel Manager รายเดือน
- ค่าประกันภัย
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตประจำปี
- ค่าเสื่อมราคา (Depreciation)
ต้นทุนผันแปร (Variable Cost – VC)
ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงตามจำนวนห้องพักที่ขายได้ (Room Night Sold) เช่น
- ของอำนวยความสะดวกในห้องพัก (Amenities) — แชมพู สบู่ น้ำดื่ม
- ค่าซักรีดผ้าและลินิน
- ค่าน้ำค่าไฟส่วนที่แปรผันกับลูกค้า
- ค่าคอมมิชชัน OTA (โดยทั่วไป 15-25%)
- ค่าบัตรเครดิต (Merchant Fee) ~2-3%
- ค่าใช้จ่าย Loyalty / Referral
💡 ข้อสังเกตจากหน้างานจริง
ค่าไฟฟ้า “ดูเหมือน” จะเป็น Variable Cost แต่ถ้าคุณบริหารการใช้ไฟส่วนกลางไม่ดี (ปั๊มน้ำ ไฟทางเดิน แอร์ห้องประชุมที่ว่างเปล่า) มันจะกลายเป็น Fixed Cost แบบ “เสมือน” ทันที
📖 อ่านเพิ่มเติม: หาต้นทุนห้องพัก บริหารโรงแรมให้เป็น | บริหารต้นทุนให้ดี โรงแรมก็ไปรอด
2. ต้นทุนตามช่วงโครงการ: Hard Cost, Soft Cost, Pre-opening Cost
สำหรับเจ้าของที่กำลังพัฒนาโครงการใหม่ หรือกำลัง Renovate การแยกต้นทุนตามช่วงโครงการเป็นสิ่งจำเป็น
| ประเภท | คืออะไร | ตัวอย่าง | สัดส่วนทั่วไป |
|---|---|---|---|
| Hard Cost | ต้นทุนการก่อสร้างที่จับต้องได้ | โครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานระบบ MEP งาน Landscape | 55-65% ของงบรวม |
| Soft Cost | ต้นทุนที่ไม่ใช่การก่อสร้างโดยตรง แต่จำเป็น | ค่าออกแบบสถาปนิก/ดีไซเนอร์, ค่าที่ปรึกษา, ค่าใบอนุญาต, EIA, ดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง | 10-15% |
| FF&E | Furniture, Fixtures & Equipment | เฟอร์นิเจอร์ ที่นอน โทรทัศน์ เครื่องครัว | 15-20% |
| OS&E | Operating Supplies & Equipment | ผ้าปูที่นอน ผ้าขนหนู ถาด เครื่องเขียน | 2-4% |
| Pre-opening Cost | ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดบริการ | การจ้างทีม การอบรม การตลาดเปิดตัว ค่าซอฟต์แวร์ | 3-5% |
Soft Cost คืออะไร?
Soft Cost คือต้นทุนที่ไม่ได้เกิดจากการก่อสร้างโดยตรง แต่จำเป็นต่อการทำให้โครงการเดินหน้าได้ ครอบคลุมตั้งแต่ค่าออกแบบ ค่าที่ปรึกษา ค่าใบอนุญาต ค่าธรรมเนียมต่างๆ ไปจนถึงดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง (Interest During Construction — IDC) เจ้าของโรงแรมเล็กมักประมาณ Soft Cost ต่ำเกินไป ทำให้งบประมาณจริงบานปลาย
3. Explicit Cost vs Implicit Cost — ต้นทุนที่มองเห็น vs มองไม่เห็น
Explicit Cost คือ?
Explicit Cost คือต้นทุนที่จ่ายเงินจริงออกไปและมีหลักฐานทางบัญชี เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าไฟ ค่าคอมมิชชัน OTA — ต้นทุนทุกตัวที่อยู่ในงบกำไรขาดทุนล้วนเป็น Explicit Cost
Implicit Cost คือ?
Implicit Cost คือ “ต้นทุนค่าเสียโอกาส” (Opportunity Cost) ที่ไม่ได้จ่ายเป็นเงิน แต่เป็นสิ่งที่คุณ “เสียโอกาส” ไปจากการเลือกทำธุรกิจโรงแรม เช่น
- เงินเดือนที่คุณจะได้ถ้าไม่ลาออกมาทำโรงแรม
- ดอกเบี้ยที่จะได้รับถ้านำเงินไปฝากธนาคารแทนการลงทุนโรงแรม
- ค่าเช่าที่ดินที่คุณเป็นเจ้าของแต่นำมาทำโรงแรมเอง
Implicit Cost ไม่อยู่ในงบบัญชี แต่ จำเป็นต้องคิด เมื่อต้องตัดสินใจว่า “ทำโรงแรมต่อหรือเลิก” หรือ “ปล่อยเช่าหรือบริหารเอง”
ถ้าคุณคิดแต่ Explicit Cost คุณอาจคิดว่าโรงแรม “กำไร” แต่จริงๆ อาจกำลังขาดทุนเชิงเศรษฐศาสตร์อยู่
📖 อ่านเพิ่มเติม: Explicit / Implicit Cost ของโรงแรม ที่ทุกคนควรรู้
4. โครงสร้างต้นทุนโรงแรมไทย: 30 — 10 — 60
จากรายงานข่าวเศรษฐกิจของกรุงเทพธุรกิจ ที่อ้างอิงข้อมูลจากสมาคมโรงแรมไทย โครงสร้างต้นทุนของโรงแรมที่เป็นสมาชิกสมาคมฯ แบ่งเป็น 3 ส่วนใหญ่:
| หมวด | สัดส่วน | หมายเหตุ (อัปเดต 2026) |
|---|---|---|
| เงินเดือนค่าจ้างพนักงาน | ~30% | เพิ่มขึ้นจากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 400 บาท และค่าครองชีพ |
| ค่าไฟฟ้า | ~10% | มีแนวโน้มเพิ่มจาก Ft และค่าใช้จ่ายระบบทำความเย็น |
| ค่าใช้จ่ายอื่นๆ | ~60% | OTA Commission, Maintenance, F&B, Marketing, Insurance |
⚠️ ข้อควรระวังสำหรับโรงแรมขนาดเล็ก
โครงสร้าง 30-10-60 ออกแบบสำหรับโรงแรมขนาดกลาง-ใหญ่ที่มีระบบ Department ครบ ถ้าโรงแรมคุณมี <30 ห้อง สัดส่วนเงินเดือนอาจสูงถึง 40-45% เพราะ “ทีมขั้นต่ำ” (Minimum Manning) มีน้ำหนักต่อรายได้สูงกว่า
5. ค่าก่อสร้างโรงแรม 50 ห้อง อยู่ที่เท่าไหร่?
เป็นคำถามยอดฮิตของนักลงทุนหน้าใหม่ คำตอบที่ตรงไปตรงมาคือ “ขึ้นอยู่กับเซกเมนต์และทำเล” — แต่เพื่อให้เห็นกรอบคร่าวๆ เราขอประเมินช่วงราคาต่อห้อง (Cost per Key) ของโรงแรม 50 ห้องในประเทศไทย:
| เซกเมนต์ | Cost per Key (THB) | งบรวม 50 ห้อง (THB) | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| Economy / Budget Hotel | 900,000 – 1,500,000 | 45 – 75 ล้าน | เน้นฟังก์ชัน วัสดุพื้นฐาน |
| Midscale | 1,500,000 – 2,500,000 | 75 – 125 ล้าน | มีสระว่ายน้ำ ห้องอาหารเล็ก |
| Upscale / Boutique | 2,500,000 – 4,500,000 | 125 – 225 ล้าน | Design-driven, F&B Outlet |
| Luxury | 5,000,000 – 10,000,000+ | 250 ล้าน+ | Pool Villa, Wellness, FF&E สั่งทำ |
*ตัวเลขประมาณการสำหรับโครงการ New Build ในประเทศไทย ไม่รวมต้นทุนที่ดิน อัปเดตจากข้อมูลตลาด Q1 2026
🛠️ Free Tool
ประเมินงบโครงการของคุณเบื้องต้นได้ทันที ครอบคลุมตั้งแต่ Hard Cost, Soft Cost, FF&E, Pre-opening จนถึง Marketing Launch พร้อมรับ PDF สรุปฟรี
6. วิธีคิดต้นทุนห้องพักโรงแรม
การหา “ต้นทุนต่อห้องพักที่ขายได้” (Cost per Occupied Room — CPOR) เป็นจุดเริ่มต้นที่จำเป็นสำหรับการตั้งราคา (Pricing) และการตัดสินใจรับงาน Last-minute
สูตรคำนวณเบื้องต้น
CPOR = Total Operating Cost ÷ Total Room Nights Sold
ตัวอย่าง: โรงแรมขนาด 25 ห้อง
- Total Fixed Cost/เดือน: 450,000 THB
- Total Variable Cost ต่อห้อง: 480 THB
- Occupancy 70% × 30 วัน × 25 ห้อง = 525 room nights
- Total Cost = 450,000 + (525 × 480) = 702,000 THB
- CPOR = 702,000 ÷ 525 = 1,337 THB / ห้อง
ถ้าตั้งราคาขาย Rack Rate ที่ 2,500 THB (ก่อน VAT 7% และ Service Charge 10%):
- Net Room Revenue ≈ 2,500 ÷ 1.177 ≈ 2,124 THB
- Contribution Margin per Room = 2,124 − 480 = 1,644 THB
📖 อ่านเพิ่มเติม: Contribution Margin โรงแรมควรทำความเข้าใจ | 10 ตัวเลขที่ผู้บริหารโรงแรมควรเข้าใจ
7. คำแนะนำจาก thethinkwise
5 ขั้นตอนบริหารต้นทุนโรงแรมให้รอด
- เข้าใจ — แยกประเภทต้นทุนของคุณให้ครบทั้ง 4 มุมมอง
- วิเคราะห์ — เก็บตัวเลขจริงย้อนหลังอย่างน้อย 12 เดือน
- ประมาณการ — ทำ Scenario สำหรับ Low / Shoulder / High Season
- จัดลำดับ — ความจำเป็น vs เร่งด่วน vs สามารถเลื่อนได้
- ปรับ — เลือกตัดหรือเพิ่มตามผลกระทบต่อ Guest Experience
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: ต้นทุนโรงแรม มีอะไรบ้าง?
A: ต้นทุนโรงแรมแบ่งได้ 4 มุมมอง คือ (1) Fixed vs Variable Cost ตามพฤติกรรม (2) Hard, Soft, FF&E, Pre-opening Cost ตามช่วงโครงการ (3) Explicit vs Implicit Cost ตามการมองเห็น (4) CapEx vs OpEx ตามโครงสร้างการเงิน
Q: Soft Cost คืออะไร?
A: Soft Cost คือต้นทุนที่ไม่ได้เกิดจากการก่อสร้างโดยตรง แต่จำเป็นต่อโครงการ เช่น ค่าออกแบบ ค่าที่ปรึกษา ค่าใบอนุญาต EIA ดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง โดยทั่วไปอยู่ที่ 10-15% ของงบรวม
Q: Explicit Cost กับ Implicit Cost ต่างกันอย่างไร?
A: Explicit Cost คือต้นทุนที่จ่ายเงินจริงและมีหลักฐานทางบัญชี ส่วน Implicit Cost คือต้นทุนค่าเสียโอกาสที่ไม่ได้จ่ายเงิน แต่เป็นสิ่งที่เสียโอกาสไปจากการเลือกทำธุรกิจโรงแรม
Q: ค่าก่อสร้างโรงแรม 50 ห้อง ใช้งบเท่าไหร่?
A: ขึ้นอยู่กับเซกเมนต์ ตั้งแต่ 45-75 ล้านบาทสำหรับ Economy Hotel ไปจนถึง 250 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับ Luxury Hotel โดยทั่วไป Cost per Key อยู่ที่ 900,000 – 10,000,000 บาท ไม่รวมที่ดิน
Q: โครงสร้างต้นทุนโรงแรมไทยเป็นอย่างไร?
A: ตามข้อมูลสมาคมโรงแรมไทย โครงสร้างต้นทุนแบ่งเป็น 30% เงินเดือนพนักงาน 10% ค่าไฟฟ้า และ 60% ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น OTA Commission, Maintenance, F&B แต่สำหรับโรงแรมขนาดเล็ก สัดส่วนเงินเดือนอาจสูงถึง 40-45%
Q: วิธีคิดต้นทุนห้องพักโรงแรมทำอย่างไร?
A: คำนวณจาก Cost per Occupied Room (CPOR) = ต้นทุนการดำเนินงานรวม ÷ จำนวนห้องที่ขายได้ โดยต้องรวมทั้ง Fixed Cost และ Variable Cost ก่อนนำไปใช้ตั้งราคาขายและคำนวณ Contribution Margin
📞 ต้องการคำปรึกษาเฉพาะกรณีของคุณ?
thethinkwise เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์โครงสร้างต้นทุนและประเมินความเป็นไปได้ของโครงการโรงแรมขนาดเล็ก-กลาง ตั้งแต่ Pre-development ไปจนถึง Operations
