3 Layers กฎหมายไทย ที่ต้อง overlay ทับ global benchmark ก่อนล็อกผังโรงแรม
Global planning benchmark (room mix, facility ratio, GFA per key) เป็น starting point ที่ดี — แต่ทุกโครงการในไทยต้อง overlay 3 layers กฎหมายเสมอ. เมื่อ benchmark ขัดกับกฎหมาย กฎหมายชนะเสมอ
ข้อมูล ณ สิงหาคม 2569 · อ้างอิง พ.ร.บ.โรงแรม 2547, กฎกระทรวงกำหนดประเภทฯ 2551, พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2522
ประเภทใบอนุญาต · ขนาดห้องขั้นต่ำ · สิ่งอำนวยความสะดวก · ความปลอดภัย
ที่ว่างอาคาร · ระยะร่น · หนีไฟ/ลิฟต์อพยพ · zoning · การใช้ที่ดิน
ที่จอดรถ · เทศบัญญัติ · EIA/IEE · ระยะร่นชายฝั่ง · เงื่อนไขเฉพาะพื้นที่
01 · ประเภทใบอนุญาตโรงแรม Layer 1
| ประเภท | จำนวนห้อง | บริการ |
|---|---|---|
| ประเภท 1 | ≤ 50 | ห้องพักอย่างเดียว |
| ประเภท 2 | ≤ 50 | ห้องพัก + อาหาร/เครื่องดื่ม |
| ประเภท 3 | ไม่จำกัด | + ห้องประชุม / สัมมนา |
| ประเภท 4 | ไม่จำกัด | + ประชุม + สถานบริการ |
Property ส่วนใหญ่ของ segment นี้เข้าข่าย ประเภท 2–3 — ต้องเลือก class ตั้งแต่ concept เพราะกำหนด facility requirement และผังทั้งหมด. เชื่อมกับเส้นทางใบอนุญาต (จำนวนห้อง = ตัวตัดสิน) ในหน้า Hotel License Pathways
02 · ขนาดห้องพักขั้นต่ำ & ที่ว่างอาคาร Layer 1–2
| รายการ | กฎหมายไทย | Benchmark (GFA) |
|---|---|---|
| พื้นที่ใช้สอยห้องพักไม่รวมห้องน้ำ ส้วม ระเบียง | ≥ 8 ตร.ม. | Economy 35–50 Midscale 42–60 |
| ช่องทางเดินในอาคาร | ≥ 1.00 ม. | — |
| ที่ว่างของอาคารกรณีเปลี่ยนการใช้เป็นโรงแรม | ≥ 10% | — |
GFA per key ไม่เท่ากับ net room area ขั้นต่ำตามกฎหมาย. ต้องออกแบบ net usable ≥8 ตร.ม./ห้อง เป็นพื้นฐาน แล้วค่อย layer GFA benchmark ทับ
03 · ที่จอดรถ Layer 2–3
| Hotel Type | Benchmark (spaces/key) | Thai Reality |
|---|---|---|
| City Hotel | 0.5–1.0 | LOCAL |
| Resort | 1.0–1.5 | LOCAL |
| Luxury / Villa | 1.2–4.0 | LOCAL |
Parking ratio ในไทย ไม่มีตัวเลขเดียวทั่วประเทศ — กำหนดโดยกฎกระทรวงควบคุมอาคาร + เทศบัญญัติ/ข้อบัญญัติท้องถิ่น ตาม zoning ของแปลง. บาง benchmark ต่ำกว่าที่กฎหมายบังคับ. ต้องเช็ครายแปลงเสมอ
04 · ความปลอดภัย + ลิฟต์ Layer 2
| รายการ | ข้อกำหนด |
|---|---|
| ลิฟต์อพยพผู้ประสบภัยอาคาร 4 ชั้นขึ้นไป · อย่างน้อย 1 ชุด | ≥ 1,200 กก. |
| ขนาดลิฟต์อพยพ (ภายใน) | 1.15 × 2.30 ม. |
| Service elevatorต่อ kitchen / service core | ≥ 1 ชุด |
| ระบบรักษาความปลอดภัย | 24 ชม. |
Vertical transport benchmark (keys/elevator) ใช้ประเมิน capacity ได้ แต่ จำนวน/ขนาดบันไดหนีไฟ ลิฟต์ดับเพลิง ต้องตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร + วสท. standards
05 · สิ่งอำนวยความสะดวก + ใบอนุญาต + สิ่งแวดล้อม Layer 1–3
| หมวด | Benchmark บอกว่า | Thai overlay | Layer |
|---|---|---|---|
| Accessible Room | 1–2% ของห้องทั้งหมด | ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกผู้พิการตามกฎกระทรวง สำหรับอาคารสาธารณะ อาจเข้มกว่า 1–2% ttw view | LAW |
| Bar / Lounge | seating per key ratio | ต้องมีใบอนุญาตขายสุรา + เวลาขายตามกฎหมาย + zoning ที่อนุญาต | LAW |
| All-Day Dining / ครัว | seats + BOH % of F&B | สุขาภิบาลอาหาร (GHP/HACCP) + ใบอนุญาตสถานที่จำหน่ายอาหาร | LAW |
| EIA / IEE | — | Resort ริมทะเล/พื้นที่อ่อนไหว มี threshold ต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ตรวจตามที่ตั้ง | LOCAL |
| ระยะร่นชายฝั่ง | — (ไม่มีใน benchmark) | สำคัญมากสำหรับ resort ไทย — ประกาศพื้นที่คุ้มครองฯ กำหนดระยะร่นจากแนวชายฝั่ง/ความสูงอาคาร | LOCAL |
✓ Due-Diligence Checklist · ก่อนล็อกผัง
ยังไม่ได้เลือกเส้นทางใบอนุญาต?
จำนวนห้องพักคือตัวตัดสินว่าต้องเดินเส้นทางไหน (0–8 / 9–50 / 51–79 / 80+). Overlay นี้ใช้ตอน plan ผัง — แต่ต้องล็อก license class ก่อน
← เทียบ 4 เส้นทางขอใบอนุญาตใบอนุญาต + ผัง คือ 2 ข้อแรก แล้วอีก 5 ข้อล่ะ?
การจัดสรรงบประมาณ Design Concept การสร้างแบรนด์ การตลาด และ Pre-Opening ต้องวางให้เชื่อมโยงกันตั้งแต่ต้น
คู่มือลงทุนโรงแรมเล็ก 7 ขั้นตอน →