DSCR & Bank Readiness: ตัวเลขโรงแรมเราพร้อมยื่นธนาคารหรือยัง — เครื่องมือเช็กก่อนกู้ ในปีที่ธนาคารปฏิเสธ SME 6–7 ใน 10 ราย

ยื่นกู้โรงแรม ธนาคารดูตัวเลขเดียวก่อนอย่างอื่น: DSCR — กระแสเงินสดหลังค่าใช้จ่าย หารด้วยภาระหนี้ บทความนี้อธิบายวิธีที่ธนาคารอ่านตัวเลขโรงแรม พร้อมเครื่องมือฟรีที่คำนวณ DSCR วงเงินที่ตัวเลขรับได้ และช่องว่างเอกสารที่ต้องปิดก่อนยื่น

ทุกครั้งที่เจ้าของโรงแรมเล็กเล่าว่า “ธนาคารไม่ให้กู้” คำถามแรกที่เราถามกลับคือ ตอนยื่น รู้ไหมว่า DSCR ของโรงแรมเท่าไร ส่วนใหญ่ตอบ “ไม่ทราบค่ะ” ไม่ใช่เพราะตัวเลขไม่ดี แต่เพราะไม่เคยมีใครคำนวณให้ดูก่อนเดินเข้าธนาคาร — และธนาคารคำนวณเสร็จก่อนที่เจ้าของจะได้อธิบายอะไรเลย

นี่คือเครื่องมือชิ้นที่ 3 ในชุด Q4 survival ต่อจาก 13-Week Cash Runway และ Discount vs Value-Add ชิ้นแรกบอกว่าเงินสดจะพอถึงสัปดาห์ไหน ชิ้นที่สองบอกว่าอย่าเพิ่งลดราคาเพื่อเติมเงินสด ชิ้นนี้ตอบคำถามที่ตามมา: ถ้าต้องกู้ ตัวเลขเราพร้อมหรือยัง

ทำไมปีนี้ยื่นกู้ยากกว่าที่เคย

ตัวเลขจากผู้กำกับดูแลชัดเจน ธนาคารแห่งประเทศไทยสรุปภาพรวมธนาคารพาณิชย์ไตรมาส 2/2569 ว่าสินเชื่อรวมขยายตัว 2.0% จากปีก่อน แต่สินเชื่อ SMEs ยังหดตัวต่อเนื่อง สัดส่วน NPL ทรงตัวที่ 2.82% (534.8 พันล้านบาท) และสินเชื่อ stage 2 (เริ่มมีสัญญาณด้อยคุณภาพ) อยู่ที่ 6.78% (ธนาคารแห่งประเทศไทย, 18 ส.ค. 2569) รายงานข่าวจากการแถลงครั้งเดียวกันระบุว่าสินเชื่อ SME หดตัว 4.6% ติดลบต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 16 และธุรกิจโรงแรมเป็นกลุ่มที่ ธปท. ติดตามใกล้ชิดเพราะการแข่งขันสูง (อินโฟเควสท์, 18 ส.ค. 2569)

ฝั่งเครดิตบูโร ณ มิถุนายน 2569 หนี้เสีย SME อยู่ที่ 10.92% ของยอดสินเชื่อ 2.54 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.3 จุดจากปีก่อน และอีก 4.95% อยู่ในกลุ่มต้องจับตาเป็นพิเศษ (Nation Thailand, 15 ส.ค. 2569) ผู้ว่าการ ธปท. ระบุเมื่อ 9 กันยายนว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ SME อยู่ที่ 60–70% และสูงถึง 78% สำหรับ SME รายใหม่ (Nation Thailand, 9 ก.ย. 2569)

ในโรงแรมโดยตรง ผลสำรวจสมาคมโรงแรมไทยร่วมกับ ธปท. เดือนพฤษภาคม 2569 พบว่าผู้ประกอบการมากกว่า 50% สภาพคล่องตึงตัวขึ้น หลายแห่งเริ่มลดพนักงานและยืดเครดิต supplier (ฐานเศรษฐกิจ, 18 มิ.ย. 2569) — พูดง่าย ๆ คือ โรงแรมเล็กจำนวนมากต้องการเงินกู้ในปีที่ธนาคารอยากปล่อยน้อยที่สุด

DSCR คืออะไร และทำไมกำไรในงบไม่ใช่ตัวที่ธนาคารใช้

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ÷ ภาระหนี้ต่อปี (เงินต้น + ดอกเบี้ย รวมทุกสัญญา) ถ้า DSCR = 1.00 แปลว่าเงินสดที่เหลือพอดีค่างวด ไม่เหลือเผื่อ low season ไม่เหลือเผื่อแอร์เสีย ธนาคารจึงต้องการส่วนเผื่อ — ในมุมมองของ thethinkwise ต่ำกว่า 1.25 ยังไม่ผ่าน 1.25–1.49 ผ่านแบบเฉียด และ 1.50 ขึ้นไปคือระดับที่คุยง่ายทุกธนาคาร (เกณฑ์จริงต่างกันตามธนาคารและผลิตภัณฑ์)

ตัวเศษคือจุดที่เจ้าของส่วนใหญ่พลาด กำไรสุทธิในงบมีค่าเสื่อมและดอกเบี้ยหักไปแล้ว ส่วนเงินเข้าบัญชีมี SC 10% และ VAT 7% ปนอยู่ซึ่งไม่ใช่เงินโรงแรม ตัวเลขที่ธนาคารใช้คือ NOI: รายได้ net (หัก SC/VAT) − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน − ภาษีที่ดินและประกัน − FF&E reserve ที่ต้องกันไว้ซ่อมห้อง ตัวเลขนี้มักต่ำกว่า “กำไร” ที่เจ้าของคิดในใจอยู่ 15–25% และคือเหตุผลที่คำขอที่ดูผ่านในใจ ไปตกที่โต๊ะสินเชื่อ

ตาราง 1 · ตัวเลขสี่ตัวที่เจ้าของมักเรียกรวมว่า “กำไร” — ธนาคารใช้ตัวสุดท้าย

เครื่องมือทำอะไรได้

DSCR & Bank Readiness เป็นหน้าเว็บเดียว ใช้ฟรี กรอก 4 แผงด้านซ้าย คำตอบด้านขวาเปลี่ยนทันที

ตาราง 2 · แผง input ทั้ง 4

ตาราง 3 · ส่วนผลลัพธ์ด้านขวา

ตัวอย่างสมมติ: โรงแรม 40 ห้อง ขอกู้ 15 ล้าน

ตัวเลขทั้งหมดในส่วนนี้เป็นตัวเลขสมมติเพื่อการอธิบาย เป็นค่าตั้งต้นในเครื่องมือ: 40 ห้อง occupancy เฉลี่ย 50% ADR ที่แขกเห็น 2,500 บาท F&B 25% ของรายได้ห้อง GOP margin 30% ภาษีที่ดินและประกัน 300,000 บาท/ปี FF&E reserve 3% หนี้เดิมจ่ายอยู่ 1.8 ล้าน/ปี (คงเหลือ 9 ล้าน) ขอกู้ใหม่ 15 ล้าน ดอกเบี้ย 7% 8 ปี ราคาประเมิน 60 ล้าน

ตาราง 4 · จากรายได้ถึง DSCR · ตัวเลขสมมติ · ค่างวดคำนวณแบบผ่อนเท่ากันทุกเดือน

โรงแรมนี้ LTV แค่ 40% หลักประกันเหลือเฟือ แต่ DSCR 1.16 — และธนาคารดู DSCR ก่อน LTV เสมอ เพราะหลักประกันคือทางออกเมื่อผิดนัด ไม่ใช่เหตุผลที่จะปล่อย คำขอ 15 ล้านจึงมีโอกาสถูกลดวงเงินหรือปฏิเสธ ทั้งที่ทรัพย์สินมีค่ามากกว่าหนี้สองเท่าครึ่ง

ธนาคารดู DSCR ก่อน LTV เสมอ — หลักประกันคือทางออกเมื่อผิดนัด ไม่ใช่เหตุผลที่จะปล่อยกู้

Lever ไหนแก้ได้

ตาราง 5 · ผลของ lever แต่ละตัวบนตัวอย่างสมมติ — เปิดพร้อมกันได้ในเครื่องมือ

สังเกตสองข้อ ข้อแรก ตัวแปรที่เจ้าของมักไปต่อรองก่อนคือดอกเบี้ย แต่ผลต่อ DSCR น้อยที่สุด ตัวที่ขยับได้จริงคือระยะเวลาและวงเงิน ข้อสอง ปลอดเงินต้นดูดีในปีแรก แต่ทำให้ปีปกติแย่ลง ธนาคารเห็นทั้งสองปี ใช้เป็นคำตอบเดียวไม่ได้

วิธีอ่านผล

Tile คำตอบ

แถบซ้าย tile DSCR: เขียว ≥1.50 · เหลือง 1.25–1.49 · แดง <1.25 (และบอกแยกถ้า <1.00 คือ NOI ไม่พอจ่ายหนี้) tile วงเงินเทียบ "ที่ตัวเลขรับได้" กับ "ที่ขอ" — ถ้ารับได้ 80–99% แปลว่าลดวงเงินนิดเดียวหรือยืดเวลาก็พอดี ต่ำกว่า 80% ต้องกลับไปแก้โครงสร้าง tile เอกสาร ≥80 พร้อมยื่น · 60–79 ปิดช่องว่าง 2–4 สัปดาห์ · <60 ยังไม่ควรยื่น

กราฟ DSCR เทียบ occupancy

เส้นดำคือ DSCR หลังกู้ใหม่ เส้นประเทาคือถ้ามีแค่หนี้เดิม จุด ◆ สีเหลืองคือ occupancy ที่ผ่าน 1.25 พอดี ในตัวอย่างสมมติคือ 53.7% — แปลว่าถ้าปีไหน occupancy ต่ำกว่า 53.7% DSCR หลุดเกณฑ์ ธนาคารจะดูตัวเลข 3 ปีย้อนหลังแล้วถามว่าปีที่แย่ที่สุดอยู่ตรงไหนของกราฟนี้

Checklist ความพร้อมเอกสาร

ตาราง 6 · น้ำหนัก checklist ในเครื่องมือ — thethinkwise view จากประสบการณ์เตรียมเอกสารโรงแรมเล็ก ไม่ใช่เกณฑ์ทางการ

ลำดับก่อนยื่นกู้

1. ทำให้ DSCR ผ่านบนกระดาษก่อนเดินเข้าธนาคาร — ถ้าไม่ผ่าน คำตอบส่วนใหญ่คือ “ลดวงเงิน” หรือ “ยืดเวลา” ไปพร้อมสองตัวเลือกนี้ จะคุยง่ายกว่าไปพร้อมคำขอเดียว
2. รายได้ในงบ = รายได้ในระบบภาษี = เงินเข้าบัญชี — ตรวจก่อนยื่น 3 เดือน เพราะแก้ย้อนหลังไม่ได้
3. ใช้ occupancy แบบระวัง ไม่ใช่แบบหวัง — ธนาคารจะ stress test เอง กรอกตัวเลขที่ต่ำกว่าปีล่าสุดเล็กน้อยแล้วให้ยังผ่าน น่าเชื่อกว่าตัวเลขสวย
4. วัตถุประสงค์การใช้เงินต้องสร้าง NOI — กู้เพื่อ renovate ที่ขึ้น ADR ได้ อธิบายง่าย กู้เพื่อจ่ายหนี้เก่าหรือเติมเงินหมุนเวียน ต้องมีแผนที่ชัดกว่านั้น

เริ่มอย่างไรในสัปดาห์นี้

1. เปิด DSCR & Bank Readiness กด “ล้างเป็นตัวอย่าง” แล้วแทนด้วยตัวเลขจริง: occupancy และ ADR ปีล่าสุดจาก PMS ค่าใช้จ่ายจากงบ 12 เดือน ค่างวดหนี้เดิมจากตารางผ่อน
2. ถ้ามีงบละเอียด สลับเป็น Detailed — ตัวเลข NOI จะใกล้เคียงที่ธนาคารคำนวณมากขึ้น
3. ลอง lever ทีละตัว จดว่าต้องยืดกี่ปีหรือลดวงเงินเท่าไร DSCR ถึงแตะ 1.50 — นั่นคือข้อเสนอสำรองที่ควรมีในมือ
4. ติ๊ก checklist ตามจริง เอาตารางช่องว่างไปคุยกับฝ่ายบัญชี ปิดข้อที่น้ำหนัก 12–15 ก่อน
5. พิมพ์ PDF เก็บไว้ ยื่นธนาคารเมื่อ DSCR ≥1.25 และเอกสาร ≥80 พร้อมกัน — ไม่ใช่อย่างใดอย่างหนึ่ง

ถ้าอยากให้ช่วยอ่านตัวเลขก่อนยื่น หรือวางลำดับคุยกับธนาคาร ทักมาที่ LINE @thethinkwise ได้เลยค่ะ

อ้างอิง

• ธนาคารแห่งประเทศไทย — สรุปภาพรวมธนาคารพาณิชย์ ไตรมาส 2 ปี 2569 (18 ส.ค. 2569)
• อินโฟเควสท์ — สินเชื่อแบงก์พาณิชย์ Q2/69 โต 2% ส่วน SMEs หดตัวต่อเนื่อง 4 ปี (18 ส.ค. 2569)
• Nation Thailand — Thai SME bad loans hit 10.92% as credit growth weakens (15 ส.ค. 2569, ข้อมูลเครดิตบูโร)
• Nation Thailand — Bank of Thailand sets out three steps to address SME credit crisis (9 ก.ย. 2569)
• ฐานเศรษฐกิจ — ธุรกิจโรงแรมวิตกสภาพคล่องตึงตัว SME กระอัก (18 มิ.ย. 2569, ผลสำรวจ THA × ธปท.)
• thethinkwise — 13-Week Cash Runway
• thethinkwise — Discount vs Value-Add