อยากลงทุนซื้อโรงแรม – ต้องดูอะไรบ้าง

อยากลงทุนซื้อโรงแรม – ต้องดูอะไรบ้าง

อยากลงทุนซื้อโรงแรม เพราะเห็นมีประกาศขายโรงแรมผ่านบนหน้าสื่อโซเชียลหลายแห่งในช่วงนี้แต่ไม่แน่ใจว่าจะต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้าง ? ….. ตัวอย่างคำถามที่มีเข้ามาเป็นระยะ ๆ เนื่องจากเห็นว่าไม่ต้องเสียเวลารอการก่อสร้าง เลี่ยงปัญหาในการควบคุมงานกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และร่นระยะเวลาอื่นๆอีกหลายประการ …แต่ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนมีสิ่งที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมอีกหลายประการ

เบื้องต้นควรตั้งข้อสังเกตเบื้องต้นแบบเร็วๆในประเด็นต่างๆดังนี้

1. แหล่งที่มาของประกาศนั้นๆ ได้แก่ ผู้ประกาศเป็นใคร มีตัวตนจริงหรือไม่ มีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน
2. รูปที่นำมาใช้ประกาศ กับสถานที่จริงมีสภาพใกล้เคียงกันมากน้อยแค่ไหน หรือใช้ภาพตั้งแต่เปิดโครงการมาโฆษณาประกาศขาย แต่สภาพสถานที่จริงปัจจุบันทรุดโทรมไปมาก
3. เช็คตำแหน่งที่ตั้งของโครงการว่ามีอยู่จริงตามที่แจ้งในประกาศหรือไม่
4. ความเต็มใจในการให้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ขายเป็นอย่างไร และรูปแบบของข้อมูลน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน

.

คราวนี้ลองมาดูตัวอย่างประกาศขายโรงแรมที่พักประเภทต่างๆกันบ้าง และคุณสนใจ ลงทุนทำโรงแรม ไหน?

ตัวอย่างที่ 1 – ประกาศขายบ้านพักตากอากาศ 4 หลังรวม 10 ห้องนอนตั้งอยู่ห่างจากชายทะเลประมาณ 300 เมตรในจังหวัดทางภาคใต้ ลักษณะเป็นบ้านสร้างใหม่อายุไม่เกิน 3 ปี ขับรถจากกรุงเทพใช้เวลาประมาณ 3-4 ชั่วโมง ตั้งราคาขาย 45.0 ล้านบาท

ตัวอย่างที่ 2 – ประกาศขายโรงแรมจำนวน 25 ห้อง เป็นตึกสูง 5 ชั้น ตั้งอยู่ในย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิมแต่มีเส้นทางเชื่อมต่อไปออกถนนหลักที่มีสถานีรถไฟฟ้ารองรับ เปิดให้บริการมา 10 ปี ตั้งราคาขาย 75.0 ล้านบาท

ตัวอย่างที่ 3 – ประกาศขายรีสอร์ทจำนวน 48 ห้อง มีทั้งห้องพักในตัวตึกและบ้านพักเป็นหลังๆ 4 หลัง ตั้งอยู่ไม่ไกลจากสนามบินในจังหวัดทางภาคเหนือ เพิ่งเปิดให้บริการไม่ถึง 1 ปี ตั้งราคาขาย 120.0 ล้านบาท

.

คุณสนใจที่จะลงทุนทำโรงแรมที่พักไหนบ้าง ?

สิ่งแรกที่คุณควรทำคือ การตรวจสอบว่าโครงการมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมอย่างถูกต้องหรือไม่อย่างไร สำหรับโครงการที่มีจำนวนห้องพักเกินกว่ามาตรฐานโฮมสเตย์

ลำดับต่อมาคือ การขอข้อมูลผลประกอบการที่ผ่านมาว่าเป็นอย่างไร แต่ละแห่งสามารถสร้างรายได้ต่อปีมากน้อยอย่างไรบ้าง

.

ผลประกอบการที่ผ่านมาย่อมสะท้อนการทำงานของทีมบริหาร หรือเจ้าของโครงการ (ขึ้นอยู่กับโครงสร้างการบริหารแต่ละแห่ง) และศักยภาพของโครงการว่าเป็นอย่างไร

.

สิ่งที่ควรประเมินเพิ่มเติม ได้แก่

1. เปรียบเทียบอายุโครงการ กับราคาขายที่ตั้งไว้ ควบคู่ไปกับระยะเวลาในอนาคตที่คุณจะสามารถสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่ซื้อมา

การทำธุรกิจโรงแรมควรมีเงินสะสมสำรองสำหรับการปรับปรุงโรงแรม บำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพใหม่และพร้อม ให้บริการอยู่เสมอ ซึ่งควรดำเนินการทุกๆ 5 ปีเป็นอย่างน้อย กรณีนี้ไม่นับการปรับปรุงเล็กๆ การทาสีบริเวณต่างๆที่ควรมีการเก็บงานอย่างสม่ำเสมอโดยทีมช่าง

2. ค่าใช้จ่าย และเงินลงทุนที่ต้องใช้ทั้งหมดเป็นเท่าไหร่

คุณควรประเมินสภาพของอาคารต่างๆ อายุโครงการ และควรประมาณการเงินลงทุนอีกก้อนเพื่อปรับปรุงให้มีสภาพใหม่สดใสพร้อมเปิดขายในแบบที่น่าสนใจอีกครั้ง ดังนั้น ราคาขายที่ตั้งไว้ จึงควรบวกด้วยเงินทุนในการปรับปรุงใหม่อีกก้อน จึงเป็นเงินลงทุนในภาพรวมในส่วนของอาคารสิ่งปลูกสร้าง

ค่าใช้จ่ายในส่วนการปรับแนวคิดหลัก ปรับแบรนด์ เปลี่ยนภาพลักษณ์ และงานกราฟิกต่างๆที่จะใช้ในอนาคตทั้งหมด

ค่าใช้จ่ายในส่วนการเตรียมทีม การฝึกอบรมทีมใหม่ อาจมีการปรับเปลี่ยนยูนิฟอร์มใหม่

ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงระบบการทำงาน ตั้งแต่ระบบบริหารจัดการ PMS ระบบจัดการภายในอื่นๆ เป็นต้น

เงินหมุนเวียนสำรองในการดำเนินงานตั้งแต่ช่วงเปลี่ยนผ่านไปจนถึงการเปิดให้บริการอย่างเต็มที่

3. ความสามารถในการสร้างรายได้ในอนาคต เปรียบเทียบกับผลประกอบการที่ผ่านมาที่ได้ข้อมูลมาจากผู้ขาย

ในประเด็นนี้ ไม่ใช่การหยอดตัวเลขลงในตาราง Excel ว่าด้วยจำนวนห้องพัก คูณกับราคาห้องพักต่อคืน คูณด้วยจำนวนวัน และการคาดการณ์อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีแบบที่ไม่มีข้อสมมติฐานของตัวเลขแต่อย่างใด แต่คุณควรออกแบบการตลาดและการขายแบบเร็วๆในกระบวนการวิเคราะห์ว่าลักษณะโครงการแบบนี้ มีรูปแบบการขาย และการทำตลาดในแบบอื่นๆ อย่างไร เพื่อให้สามารถสร้างรายได้คุ้มค่าการลงทุนและให้ผลตอบแทนที่มีระยะเวลาในการคืนทุนตามกรอบระยะเวลาที่ต้องการ

.

[[[[[ อ่าน รวมมิตรว่าด้วยเรื่องอยากทำโรงแรมได้ที่ https://thethinkwise.com/2023/06/14/medley-hotel-investment-อยากทำโรงแรม/ ]]]]]

.

อยากลงทุนซื้อโรงแรม คงไม่ใช่ขั้นตอนที่จะตัดสินใจกันด้วยความรวดเร็ว หากแต่ควรใช้เวลาในการพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในประเด็นเรื่อง ทีมบริหารธุรกิจในอนาคตว่าเป็นใคร จะไปหามาจากไหน บนต้นทุนค่าใช้จ่ายอย่างไร เทียบกับความสามารถในการสร้างรายได้ในอนาคต

.

ไม่พลาดคำแนะนำดีๆในการบริหารโรงแรมด้วยตนเอง คลิก subscribe ได้ตามช่องทางที่คุณใช้งานที่ https://linktr.ee/thethinkwise