ประเมินมูลค่าโรงแรม: โรงแรมของคุณมีค่าเท่าไร และคิดเองเบื้องต้นได้อย่างไร

การประเมินมูลค่าโรงแรมไม่ได้เริ่มจากเงินที่ลงทุนไป แต่เริ่มจากกำไรที่โรงแรมทำได้จริง บทความนี้อธิบาย 3 วิธีที่ผู้ประเมินทั่วโลกใช้ และสูตร NOI ÷ cap rate ที่เจ้าของโรงแรมอิสระคิดเองได้ใน 3 ขั้น

ลองตอบคำถามนี้ดูค่ะ ถ้าพรุ่งนี้มีคนเดินเข้ามาขอซื้อโรงแรมของคุณ คุณจะบอกราคาเท่าไร

คำตอบแบบหนึ่งคือการบวกต้นทุน ที่ดินซื้อมาเท่านี้ ก่อสร้างไปเท่านี้ รีโนเวทอีกเท่านี้ รวมแล้วต้องได้ไม่ต่ำกว่านี้ อีกแบบหนึ่งคือการเทียบข้างบ้าน โรงแรมใกล้กันเพิ่งขายไปห้องละเท่าไร ของเราก็น่าจะประมาณนั้น

ทั้งสองแบบมีที่ใช้ แต่ไม่ใช่วิธีที่ผู้ซื้อ ธนาคาร หรือนักลงทุนใช้ตัดสินใจ คนกลุ่มนี้ถามคำถามเดียว: โรงแรมนี้ทำเงินได้ปีละเท่าไร และจะทำต่อไปได้อีกนานแค่ไหน

บทความนี้เขียนเพื่อเจ้าของโรงแรมและรีสอร์ทอิสระที่ไม่ได้มีทีมการเงินรองรับ ให้เข้าใจว่าทำไมต้องรู้มูลค่าโรงแรมของตัวเอง และคิดเบื้องต้นเองได้อย่างไร โดยไม่ต้องรอให้ถึงวันที่ต้องขาย

ทำไมเจ้าของโรงแรมอิสระต้องรู้มูลค่าโรงแรมของตัวเอง

มูลค่าโรงแรมไม่ใช่ตัวเลขที่ใช้เฉพาะวันขาย แต่เป็นตัวเลขที่อยู่เบื้องหลังการตัดสินใจใหญ่เกือบทุกเรื่องของเจ้าของ

• คุยกับธนาคาร — refinance ขอวงเงินเพิ่ม หรือปรับโครงสร้างหนี้ ล้วนเริ่มจากคำถามว่าหลักประกันมีมูลค่าเท่าไร และรายได้รองรับหนี้ได้แค่ไหน
• ขาย หรือรับ partner — ถ้าไม่มีตัวเลขของตัวเอง ราคาที่คุยกันจะเป็นตัวเลขของอีกฝ่ายเสมอ
• แบ่งทรัพย์สินในครอบครัว — โรงแรมที่ส่งต่อรุ่นลูก หรือมีพี่น้องถือร่วมกัน ต้องมีฐานมูลค่าที่ทุกคนยอมรับวิธีคิด
• ตัดสินใจ renovate — ลงเงิน 10 ล้านบาทแล้วมูลค่าโรงแรมเพิ่มขึ้นเท่าไร ถ้าตอบไม่ได้ ก็ยังไม่ควรลง
• วัดผลงานตัวเองรายปี — กำไรบอกว่าปีนี้เป็นอย่างไร มูลค่าบอกว่าสิ่งที่สร้างมาทั้งหมดมีค่าเพิ่มขึ้นหรือลดลง

3 วิธีประเมินมูลค่าโรงแรมที่ใช้กันทั่วโลก

กรอบที่ใช้กันเป็นมาตรฐานมาจาก HVS บริษัทที่ปรึกษาและประเมินมูลค่าโรงแรมที่ก่อตั้งโดย Steve Rushmore ผู้ประเมินจะพิจารณา 3 วิธีประกอบกันเสมอ (HVS, Hotel Valuation Techniques) แต่ให้น้ำหนักไม่เท่ากัน

สรุปจาก HVS, Hotel Valuation Techniques (2011) · เลื่อนตารางแนวนอนได้บนมือถือ

HVS ให้เหตุผลไว้ชัดว่า ผู้ซื้อโรงแรมที่มีความรู้ตัดสินใจจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ คือกำไรสุทธิที่คาดการณ์และผลตอบแทนจากการลงทุน ส่วน cost approach ไม่สะท้อนเรื่องรายได้ และต้องอาศัยการประมาณค่าเสื่อมที่ขึ้นกับดุลยพินิจสูง จึงได้น้ำหนักน้อยที่สุดในการประเมินโรงแรม

ผู้ซื้อไม่ได้จ่ายเงินให้กับสิ่งที่คุณลงทุนไป แต่จ่ายให้กับกำไรที่โรงแรมจะทำได้ต่อจากนี้

นี่คือเหตุผลที่โรงแรมสองแห่งซึ่งใช้เงินก่อสร้างเท่ากัน บนที่ดินราคาเท่ากัน มีมูลค่าต่างกันได้หลายสิบล้านบาท ตัวแปรไม่ใช่อาคาร แต่คือความสามารถในการทำกำไรของธุรกิจที่อยู่ในอาคารนั้น

วิธีที่ง่ายที่สุด: มูลค่า = NOI ÷ Cap rate

วิธีที่ HVS ถือว่าแม่นที่สุดคือ discounted cash flow 10 ปี ซึ่งต้องพยากรณ์รายได้ ค่าใช้จ่าย เงื่อนไขเงินกู้ และผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นต้องการ งานระดับนั้นเป็นของผู้ประเมินมืออาชีพ แต่ income approach มีรูปแบบย่อที่เจ้าของคิดเองได้ เรียกว่า direct capitalization

• NOI (Net Operating Income) = กำไรจากการดำเนินงานต่อปี ก่อนดอกเบี้ย ภาษีเงินได้ และค่าเสื่อมราคา หลังปรับให้สะท้อนความจริง
• Cap rate (Capitalization rate) = อัตราผลตอบแทนต่อปีที่ผู้ซื้อต้องการจากทรัพย์สินนี้ ยิ่งเสี่ยง ยิ่งต้องการสูง

ถ้าโรงแรมทำ NOI ได้ 6 ล้านบาทต่อปี และผู้ซื้อต้องการผลตอบแทน 10% ผู้ซื้อจะยอมจ่ายไม่เกิน 60 ล้านบาท เพราะจ่ายมากกว่านั้น ผลตอบแทนจะต่ำกว่าที่ต้องการ ตรรกะมีเท่านี้ค่ะ ที่เหลือคือการหาตัวเลขสองตัวนี้ให้ถูก

ทั้ง 3 ขั้นด้านล่างทำตามได้ด้วยกระดาษกับเครื่องคิดเลข หรือกรอกตัวเลขลงใน Hotel Value Estimator ซึ่งใช้ตรรกะเดียวกับบทความนี้ทุกขั้น

ขั้นที่ 1 — หา NOI ที่แท้จริง

กำไรในงบของโรงแรมที่เจ้าของบริหารเอง อาจยังไม่ใช่ NOI ที่ผู้ซื้อใช้ ต้องปรับ (normalize) ก่อน 4 เรื่อง

• รายได้ต้องเป็น net — ไม่รวม VAT 7% และ service charge 10% เพราะสองรายการนี้ไม่ใช่รายได้ของโรงแรม
• ใส่ค่าแรงของเจ้าของและครอบครัว — ถ้าเจ้าของทำหน้าที่ GM โดยไม่รับเงินเดือน ผู้ซื้อต้องจ้างคนมาแทน ต้นทุนนี้ต้องอยู่ในงบ และในทางกลับกัน ค่าใช้จ่ายส่วนตัวที่ปนอยู่ในบัญชีโรงแรมให้แยกออก
• หัก management fee สมมติ — HVS อธิบายว่าการหักค่าบริหารออกจาก stabilized net income คือการแยกมูลค่าส่วนที่เป็นธุรกิจ ออกจาก income stream ของทรัพย์สิน (HVS, The Valuation of Hotels and Motels for Assessment Purposes)
• หัก FF&E reserve — เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์มีอายุสั้นและต้องเปลี่ยนเป็นรอบ Steve Rushmore ระบุว่ามาตรฐานอุตสาหกรรมอยู่ที่ 4%–5% ของรายได้รวม (HVS) เป็นตัวเลขจากบริบทสหรัฐฯ ใช้เป็นจุดตั้งต้นได้ แต่ควรเทียบกับรอบ renovate จริงของโรงแรมคุณ

ตัวเลขสมมติเพื่อการอธิบาย · ไม่ใช่ข้อมูลของโรงแรมใด · หน่วย THB

สังเกตว่ากำไรตามบัญชี 8.5 ล้านบาท เหลือ NOI ที่ใช้ได้จริง 5.85 ล้านบาท ส่วนต่าง 2.65 ล้านบาทนี้คือจุดที่เจ้าของกับผู้ซื้อมองตัวเลขไม่ตรงกันตั้งแต่ต้น

ขั้นที่ 2 — เลือก cap rate

HVS อธิบายว่า cap rate สะท้อนแนวโน้มผลประกอบการ สภาพการแข่งขัน และต้นทุนของเงินกู้กับเงินทุน (HVS 2026 Asia Pacific Hotel Valuation Index) พูดให้ง่ายคือ cap rate เป็นราคาของความเสี่ยง สิ่งที่ดัน cap rate ขึ้น และทำให้มูลค่าลดลง ได้แก่

• สิทธิในที่ดินเป็น leasehold ที่อายุสัญญาเหลือน้อย
• ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมยังไม่ครบ — ตรวจเส้นทางได้ที่ Hotel License Pathways
• รายได้พึ่งพาช่องทางเดียว ตลาดเดียว หรือลูกค้ารายใหญ่รายเดียว
• อาคารและงานระบบมี deferred maintenance ที่ผู้ซื้อต้องลงเงินเพิ่มทันที
• ผลประกอบการผันผวนสูง หรือบัญชีไม่เป็นระบบจนตรวจสอบย้อนหลังไม่ได้

ตัวเลขสมมติเพื่อการอธิบาย · NOI หลังปรับ 5,850,000 บาท · 40 ห้อง · cap rate ในตารางเป็นช่วงสมมติ ไม่ใช่ค่าตลาด

ที่ cap rate 10% เจ้าของที่ใช้กำไรตามบัญชีจะคิดว่าโรงแรมมีค่า 85 ล้านบาท ขณะที่ผู้ซื้อคิดได้ 58.5 ล้านบาท ห่างกัน 26.5 ล้านบาท ทั้งที่มองโรงแรมเดียวกัน ปีเดียวกัน ความต่างทั้งหมดมาจากการ normalize ในขั้นที่ 1

ขั้นที่ 3 — Cross-check อีกสองทาง

ทางแรก ราคาต่อห้องจากการซื้อขายจริง ตัวอย่างล่าสุดในไทยคือ ibis Phuket Kata ขนาด 258 ห้อง ซึ่ง Origin Property ขายออกที่ 745 ล้านบาท (HVS Asia Pacific Hotel Transactions Bulletin, กรกฎาคม 2026) คิดเป็นประมาณ 2.9 ล้านบาทต่อห้อง ตัวเลขนี้ใช้ดูกรอบได้ แต่เทียบตรง ๆ ไม่ได้ เพราะเป็นโรงแรมแบรนด์สากล ขนาดใหญ่กว่า และอยู่ในทำเลท่องเที่ยวหลัก HVS เองเตือนว่า sales comparison ใช้ได้แค่กำหนดช่วงกว้าง ๆ เพราะคุณภาพข้อมูลซื้อขายไม่พอจะพึ่งได้มากกว่านั้น

ทางที่สอง ต้นทุนสร้างใหม่บวกที่ดิน ใช้ตอบคำถามว่า ถ้าผู้ซื้อไม่ซื้อของเรา แล้วไปสร้างเองจะใช้เงินเท่าไร ประมาณการเบื้องต้นได้จาก Hotel Project Estimator ถ้ามูลค่าจาก income approach ต่ำกว่าต้นทุนสร้างใหม่มาก แปลว่าธุรกิจยังทำกำไรได้ไม่สมกับเงินลงทุน ไม่ได้แปลว่าผู้ซื้อกดราคา

ตลาดปี 2026 บอกอะไรกับเจ้าของโรงแรม

รายงานล่าสุดคือ HVS 2026 Asia Pacific Hotel Valuation Index (มีนาคม 2026) ครอบคลุม 18 ตลาดใน 10 ประเทศ วิธีคิดยังเป็น income capitalization approach ตามกรอบเดิมของ HVS โดยสมมติโรงแรมขนาด 200 ห้องในแต่ละตลาด ค่า index 1.0 เท่ากับมูลค่าเฉลี่ยประมาณ USD170,000 ต่อห้องในปีฐาน 2010

ที่มา: HVS 2026 Asia Pacific Hotel Valuation Index, March 2026 · โรงแรมสมมติ 200 ห้อง · HVS ระบุว่าค่าเหล่านี้ไม่ควรนำไปเทียบกับราคาซื้อขายจริง

index 1.5 ของทั้ง Bangkok และ Phuket เทียบเท่าประมาณ USD255,000 ต่อห้อง (1.5 × USD170,000) แต่ตัวเลขนี้เป็นของโรงแรม 200 ห้องตามค่าเฉลี่ยตลาด ไม่ใช่ตัวแทนของโรงแรมอิสระขนาด 20–120 ห้อง อย่านำไปคูณจำนวนห้องของตัวเองนะคะ

ด้านปริมาณธุรกรรม Colliers Thailand คาดว่ามูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทยปี 2026 จะอยู่ราว 60,000–70,000 ล้านบาท ลดลงจากระดับที่เคยสูงกว่า 100,000 ล้านบาทต่อปี แต่ผู้ลงทุนยังมองหาทรัพย์สินคุณภาพในเมืองท่องเที่ยวหลัก (The Nation, มิถุนายน 2026)

สิ่งที่ควรอ่านออกจากตัวเลขชุดนี้: HVS คาดว่ามูลค่าโรงแรมใน Bangkok และ Phuket จะโตเฉลี่ยปีละประมาณ 2% ในรูปเงินบาท ตลาดจะไม่ช่วยดันมูลค่าโรงแรมให้มากนัก มูลค่าที่เพิ่มขึ้นในช่วงนี้ต้องมาจาก NOI ของโรงแรมเองเป็นหลัก

NOI เพิ่ม 1 บาท มูลค่าเพิ่มกี่บาท

นี่คือประโยชน์ที่ใช้ได้ทุกวันของสูตรนี้ แม้ไม่ได้คิดจะขายโรงแรม ทุกบาทของ NOI ที่ทำซ้ำได้ทุกปี จะถูกคูณกลับเป็นมูลค่าด้วยตัวคูณ 1 ÷ cap rate

• cap rate 10% → NOI เพิ่ม 1 ล้านบาทต่อปี มูลค่าเพิ่ม 10 ล้านบาท
• cap rate 12% → NOI เพิ่ม 1 ล้านบาทต่อปี มูลค่าเพิ่ม 8.3 ล้านบาท
• และกลับกัน NOI ที่รั่วปีละ 1 ล้านบาท คือมูลค่าที่หายไป 8–10 ล้านบาท

มองแบบนี้แล้ว การลด commission ที่จ่ายเกินจำเป็น (OTA Channel Mix Calculator) การเลิกลดราคาแบบไม่คุ้ม (Discount vs Value-Add) หรือการรู้จุดคุ้มทุนของตัวเอง (Hotel Break-even Calculator) ไม่ใช่แค่เรื่องกำไรปีนี้ แต่เป็นการสร้างมูลค่าทรัพย์สินโดยตรง

คำว่า “ทำซ้ำได้” สำคัญมากค่ะ กำไรจากปีที่ดีผิดปกติปีเดียว หรือจากการตัดค่าซ่อมบำรุงจนอาคารโทรม ผู้ซื้อจะไม่นับ ผู้ประเมินใช้คำว่า stabilized คือระดับกำไรที่โรงแรมรักษาได้ในปีปกติ

ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยงเมื่อคิดมูลค่าโรงแรมเอง

• ใช้ต้นทุนเป็นมูลค่า — เงินที่ลงไปแล้วคือ sunk cost ผู้ซื้อไม่ได้จ่ายตามนั้น
• คูณจากรายได้ ไม่ใช่ NOI — รายได้ 25 ล้านบาทของโรงแรมสองแห่ง เหลือ NOI ไม่เท่ากัน มูลค่าจึงไม่เท่ากัน
• หยิบปีที่ดีที่สุดมาคิด — ใช้ 12 เดือนล่าสุด และเทียบย้อนหลังอย่างน้อย 3 ปี เพื่อหาระดับ stabilized
• ลืมเรื่องสิทธิในที่ดินและใบอนุญาต — NOI เท่ากัน แต่ freehold กับ leasehold ที่เหลือ 12 ปี มีมูลค่าต่างกันมาก
• บัญชีโรงแรมปนกับบัญชีส่วนตัว — ถ้า normalize ไม่ได้เพราะแยกไม่ออก ผู้ซื้อจะเลือกสมมติฐานที่แย่ที่สุดให้เอง

เมื่อไรต้องใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ

สูตร NOI ÷ cap rate และ Hotel Value Estimator เป็นเครื่องมือสำหรับการตัดสินใจภายใน ใช้ตรวจสุขภาพทรัพย์สินปีละครั้ง และใช้เตรียมตัวก่อนเข้าโต๊ะเจรจา แต่เมื่อถึงขั้นทำธุรกรรมจริง ไม่ว่าจะยื่นกู้ ซื้อขาย หรือนำทรัพย์สินเข้ากองทุน ต้องใช้รายงานจากผู้ประเมินที่มีคุณสมบัติตามที่สถาบันการเงินหรือหน่วยงานนั้นกำหนด ซึ่งจะทำ DCF เต็มรูปแบบพร้อมหลักฐานรองรับสมมติฐานทุกตัว

สิ่งที่เจ้าของได้จากการคิดเองก่อน คือเข้าใจว่าผู้ประเมินจะถามอะไร ตัวเลขไหนของเรายังอ่อน และมีเวลาแก้ก่อนวันที่ต้องใช้จริง ถ้าอยากดูว่าตัวเลขรับแรงกระแทกได้แค่ไหน ลองใช้ Scenario Projection Tool และ Hotel Stress Test ประกอบกัน ส่วนเครื่องมือทั้งหมดอยู่ที่ Hotel Owner Toolkit ใช้ฟรีทุกตัว

สรุป

1. มูลค่าโรงแรมมาจากกำไร ไม่ใช่ต้นทุน — income approach คือวิธีหลักที่ผู้ซื้อและผู้ประเมินใช้
2. คิดเองได้ใน 3 ขั้น — หา NOI ที่ normalize แล้ว เลือก cap rate เป็นช่วง แล้ว cross-check กับราคาต่อห้องและต้นทุนสร้างใหม่
3. NOI คือคันโยกที่เจ้าของคุมได้ — ตลาดปี 2026–2028 โตช้า มูลค่าที่เพิ่มต้องมาจากการดำเนินงาน

ถ้าคิดตัวเลขแล้วอยากคุยว่าควรขยับอะไรก่อน Strategic Assessment Call คือ 45 นาทีสำหรับเรื่องนี้ค่ะ

แหล่งอ้างอิง

• Rushmore, S. — Hotel Valuation Techniques, HVS (2003)
• Korobkin, A. — Hotel Valuation Techniques, HVS / Hospitality Net (18 มีนาคม 2011)
• HVS Singapore — HVS 2026 Asia Pacific Hotel Valuation Index (มีนาคม 2026)
• HVS — Asia Pacific Hotel Transactions Bulletin, Week Ending 3 July 2026
• The Nation — Why is Thailand’s hotel business still hot despite lower overall investment? (13 มิถุนายน 2026) อ้าง Colliers Thailand
• Rushmore, S. — บทความเรื่อง FF&E reserve for replacement, HVS
• HVS — The Valuation of Hotels and Motels for Assessment Purposes