ทำห้องพักโรงแรม – จะทำกี่ห้องดี?
ห้องพักโรงแรม จะทำกี่ห้องดี?
ทำห้องพักโรงแรม จะทำกี่ห้องดี – คำถามที่มักจะมาก่อนรายละเอียดอื่นๆ เช่น ยังไม่ทราบข้อมูลทำเลที่ตั้ง ขนาดที่ดิน รูปร่างที่ดินเป็นแบบไหน เป็นสี่เหลี่ยมแคบๆยาวและลึก หรือเป็นสี่เหลี่ยมคางหมู หรือเป็นสี่เหลี่ยมข้าวหลามตัด หรือเป็นที่หลายมุม และที่สำคัญงบประมาณที่มีในใจว่า “เต็มใจที่จะลงทุนในโปรเจ็คนี้เท่าไหร่?” ดังนั้นวันนี้เราจะมาดูว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ควรจะพิจารณาในเรื่อง “จำนวนห้องพัก” ในการพัฒนาโครงการโรงแรมรีสอร์ท หรือที่พักประเภทอื่นๆ
ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา ได้แก่
1. ทำเลที่ตั้งและความต้องการของตลาด (Location and Market Demand)
2. กลยุทธ์ด้านการตั้งราคา (Pricing Strategy)
3. ต้นทุนในการดำเนินงาน (Operational Costs)
4. อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rates)
5. รายได้ต่อจำนวนห้องพักที่มี (RevPAR : Revenue per Available Room)
.
จั่วประเด็นกันให้ชัดเจนก่อนเลย 5 ข้อข้างต้น แล้วต่อไปเรามาดูกันว่าประเด็นต่างๆจะมีผลกับโครงการกับตัวเลขต่างๆต่อไปนี้อย่างไรบ้าง
.
จุดคุ้มทุน (Break-Even Point)
ใช้สำหรับการคำนวณ Fixed Costs และ Variable Cost และหาจำนวนอัตราการเข้าพักขั้นต่ำที่จะสามารถทำให้โรงแรมของคุณถึงจุดคุ้มทุน
เป้าหมายสัดส่วนกำไร (Profit Margin Goal)
การลงทุนทำโครงการใดๆก็ตามควรมีการกำหนดเป้าหมายในด้านต่างๆ เป้าหมายสัดส่วนกำไรที่ต้องการก็เช่นกัน เช่นต้องการสัดส่วนกำไร 15-25% เพื่อที่คุณจะได้คำนวณได้ว่าต้องปรับตัวเลขอัตราการเข้าพัก และกลยุทธการตั้งราคาขายห้องพักที่เท่าไหร่จึงจะสามารถทำกำไรได้ตามเป้าหมายที่ต้องการได้
การประมาณการรายได้ (Revenue Forecasting)
การประมาณการรายได้ที่โรงแรมรีสอร์ทคุณจะสามารถทำได้ภายใต้เงื่อนไขของอัตราการเข้าพักและราคาขายห้องพักที่แตกต่างกันแบ่งเป็นฉากทัศน์จะทำให้คุณเห็นภาพการดำเนินธุรกิจ และปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจเมื่อมีการปรับราคาห้องพักในช่วงระยะเวลาลงทุนแต่ละปี
การวิเคราะห์ตัวเลข (Sensitivity Analysis)
เมื่อมีการประมาณการตัวเลขความสามารถในการสร้างรายได้ภายใต้สถานการณ์แตกต่างกันไป ควรทำตัวเลขเพื่อวิเคราะห์อย่างน้อย 3 ฉากทัศน์ ได้แก่ กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) กรณีที่แย่ที่สุด (Worst Case) และ กรณีที่มีความเป็นไปได้มาที่สุด (Most Likey Case) แล้วทดลองปรับตัวเลขจำนวนห้องพักในแต่ละฉากทัศน์เพื่อดูการเปลี่ยนแปลงของรายได้และผลกำไรที่เกิดขึ้นว่ากรณีไหนทำให้คุณเข้าใกล้เป้าหมายที่วางไว้
.
สมมติตัวเลข
ลงทุน Fixed Costs: 15,000,000 บาท
Variable Cost per room per night: 500 บาท
ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อคืน: 1,800 บาท
อัตราการเข้าพักเฉลี่ย: 70%
.
จากตัวเลขข้างต้น หากคุณลองสมมติจำนวนห้องเป็น 20 ห้อง คุณจะเห็นว่าไม่มีทางที่จะสร้างกำไรตามเป้าหมายที่ต้องการได้ภายใต้จำนวนห้องและราคาขายที่ 1,800 บาทต่อห้องต่อคืน
แต่ถ้าคุณทดลองปรับตัวเลขราคาห้องพักเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดขึ้นไปเป็น 4,000 บาทต่อห้องต่อคืนภายใต้จำนวนห้องพักเท่าเดิมที่ 20 ห้อง คุณจะเริ่มมีสัดส่วนกำไรที่ 9%
แต่….แต่…คำถามที่ตามมาคือภายใต้ Fixed Cost 15.0 ล้านบาทสามารถ ทำห้องพักโรงแรม ให้สามารถสร้างรายได้ที่คืนละ 4,000 บาทได้หรือเปล่า ?
.
ดังนั้นก่อนที่จะไปถึงขั้นเรียกผู้ออกแบบมาจัดสรรพื้นที่ด้วยการโยนโจทย์ใช้พื้นที่ให้เต็มพิกัดเพื่อหาว่าจะ ทำห้องพักโรงแรม ได้กี่ห้อง คุณควรจะทดลองเล่นกับตัวเลขเหล่านี้ก่อนโดยปรับตัวเลขโน้น ตัวเลขนี้แล้วดูผลกระทบที่เกิดขึ้นว่าเป็นอย่างไร แล้วจึงค่อยเชิญผู้ออกแบบมาใช้ความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการออกแบบและจัดสรรพื้นที่ให้เพื่อให้ตอบโจทย์การลงทุนและเป้าหมายการลงทุนของคุณ
.
อ่านบทความย้อนหลังเรื่อง “อยากลงทุนทำโรงแรมเล็ก” ได้ที่ https://thethinkwise.com/2024/04/04/ลงทุนโรงแรมเล็ก-small-hotels-investment/
ไม่พลาดคำแนะนำในการทำโรงแรมขนาดเล็กด้วยตนเอง กดติดตามหรือ subscribe ได้ตามช่องทางที่คุณเลือกใช้ได้ที่ https://linktr.ee/thethinkwise
.
ทบทวนสูตรการคำนวณ
Break-Even Occupancy
• Total variable costs for one year = Number of rooms * 365 days * Variable cost per room per night
• Break-even revenue = Fixed costs + Total variable costs
• Required revenue per room per year = (Fixed costs + Total variable costs) / Number of rooms
